Soll die Miete gestundet werden? Oder wie wir von Covid-19 mit einem blauen Auge davonkommen könnten.
Mit 20-30% der Erträge stellen die Miet- und Pachtzinsen in vielen Hotels eine der größten Festkos-tenpositionen neben den Personalkosten dar. Der pandemiebedingte Nachfrageeinbruch führt so-mit unweigerlich zu Liquiditätsengpässen im operativen Betrieb. Zum Krisenvokabular der Hotellerie zählen nun plötzlich Worte wie Stundung, Reduktion, Erlass, Höhere Gewalt und Wegfall der Ge-schäftsgrundlage und hinter vorgehaltener Hand auch Existenz und Insolvenz. Während die Rechts-anwaltskanzleien bemüht sind Aufklärungsarbeit zu leisten, erscheint die Rechtslage aufgrund der sich überschlagenden Ereignisse im Bundestag sowie der Auslegung im Allgemeinen noch nicht abschließend geklärt. In Zeiten von hohen Pachten und niedrigen Margen drohen jedoch finanzielle Verluste, welche sowohl Mieter wie auch Vermieter (noch) zu vermeiden versuchen.
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Viele Vermieter und Eigentümer sind hin- und hergerissen zwischen rechtlichem Anspruch auf die Pacht einerseits und dem Risiko des Verlustes des Mieters andererseits. Zwar ist der Mieter zurzeit rechtlich vor dem Wirksamwerden der Kündigung aufgrund ausbleibender Miete geschützt, eine gestundete Miete bleibt jedoch trotzdem geschuldet. Gerade bei Hotels, deren Pachtabdeckung gut bis sehr gut war, ist die Bereitschaft eines Entgegenkommens bei der Mietzahlungspflicht geringer. Die Verwendung der Gewinne liegt jedoch in der unternehmerischen Freiheit des Mieters, weshalb eine hohe Pachtabdeckung lediglich das Risiko in ordentlichen Zeiten verringert. Eine Pandemie ist jedoch eine außerordentliche Zeit und wenn eine ganze Branche beinahe zum Erliegen kommt, spielt es keine Rolle ob die Pachtabdeckung historisch unter- oder überdurchschnittlich war. Dennoch ist eine historisch gute Pachtabdeckung positiv zu werten, denn sie verspricht eine gute Chance, dass Mietstundungen in vollem Umfang in einem absehbaren Zeitrahmen zurückgezahlt werden können. Ein Verlust des Pächters sollte der Eigentümer auf jeden Fall versuchen zu vermeiden, da dadurch unter Umständen aufgrund eines längeren Leerstandes bzw. des Neuabschlusses eines geringeren dotierten Pachtvertrages der größere Wertverlust droht.
Die Herausforderungen der Pächter sind mannigfaltiger und die Pachtzahlungsverpflichtung ist nur eine von vielen Herausforderungen, die jedoch alle im selbem Problem enden: der Erhaltung der Liquidität. Gerade bei historisch geringer Pachtabdeckung ist eine Stundung der Pacht nur eine Symptombekämpfung und eine Rückzahlung inklusiver Zins wird mit jedem Tag, jeder Woche ohne Einnahmen zur größeren Belastung. Ein Pächter sollte daher unbedingt seine Optionen eruieren. Ist ein (KfW-) Kredit von der Hausbank erhältlich, um die Stundung zu vermeiden? Wenn die dazu nötigen Sicherheiten nicht aufgebracht oder der Kredit unzureichend sein sollten, sollten Pächter versuchen, die Verzugszinsen möglichst tief zu halten und die Rückzahlung, wenn möglich, mit einer Verlängerungsoption gegenüber den zurzeit gesetzlich vorgesehenen 24 Monaten auszustatten.
Solidarität ist das Wort der Stunde. An eine Pandemie mit einem Geschäftseinbruch in diesem Ausmaß hat bei Vertragsabschluss wohl niemand gedacht. Selbstverständlich liegt das Betriebsrisiko beim Betreiber und rechtlich gesehen erscheint es so, dass unter den gegebenen Umständen eine Zahlungspflicht bzw. ein Mietanspruch besteht. Doch auch der Vermieter trägt ein Risiko, welches durch eine Rendite kompensiert wird. Aktuell werden gerade Tausende von Arbeitnehmern mit entsprechenden Verlusten in Kurzarbeit geschickt und viele müssen den Gürtel enger schnallen. Die Wirtschaft steht beinahe still, was große Einbußen zur Folge hat. Die Pandemie trifft alle, weshalb nicht nur die Rechte und Pflichten angeschaut werden müssen, sondern wie wir den Schaden, an dessen Ursache niemand die Schuld trägt, für alle Beteiligten so gering wie möglich gehalten werden kann. Mietverträge werden über 20+ Jahre abgeschlossen – wie wird die Rendite unter Berücksichtigung des Zeitwertes bzw. der interne Cashflow tatsächlich beeinflusst, wenn der Vermieter auf eine oder zwei der 240+ Monatsmieten (teil-)verzichtet? Wir müssen versuchen pragmatische Lösungen und Kompromisse zu finden, denn Insolvenzen, die bei einer Beharrung auf Rechten unter Umständen unvermeidbar sind, verursachen nicht nur den größeren Schaden sondern auch Leid und Arbeitslosigkeit. Dies gilt es zu vermeiden, da hierdurch ein gesamtwirtschaftlicher Schaden zu entstehen droht.
Dieser Blogbeitrag wurde verfasst von Patrik Hug.