Hotelmarkt Polen: Der Aufsteiger in der CEE-Region

Warschau. Als einer der vielversprechendsten Hotelmärkte Zentral- und Osteuropas stand Polen schon oft im Rampenlicht, wie erst jüngst anlässlich der Veranstaltungen Spotlight Hotel Investment Poland & CEE und Forum Hotelowe, die beide in Warschau stattfanden. Im Anschluss an die letztjährige Publikation über Trends auf dem Hotelmarkt Polens nahm Hotelimmobilienspezialist Christie & Co dies zum Anlass, den polnischen Hotelmarkt erneut unter die Lupe zu nehmen – mit besonderem Fokus auf die sechs Schlüsseldestinationen Warschau, Krakau, Breslau, Dreistadt, Posen und Katowice.

„In den letzten Jahren verzeichnete der polnische Hotelmarkt insgesamt ein stetes Wachstum mit umfassenden Investitionen in diesem Sektor. Innerhalb von zehn Jahren verdoppelte sich die Zahl der Hotels beinahe“, sagt Constanze Maas, Associate Director Advsiory & Valuation bei Christie & Co und Autorin der Publikation. Einer der Hauptgründe dafür war die von Polen und der Ukraine gemeinsam ausgerichtete UEFA Euromeisterschaft 2012. Aber auch allein zwischen 2012 und 2016 erhöhte sich die Zahl der Hotels von 2.014 auf 2.463 – ein Plus von ca. 22 Prozent. Während der Markt 2016 mit 46 Prozent hauptsächlich vom 3-Sterne-Segment geprägt war, blieben 5-Sterne-Häuser in der Minderheit. Das Segment der oberen Mittelklasse wächst weiterhin, bei den 1-Stern-Hotels hingegen wurde sogar ein Rückgang von durchschnittlich 3,4 Prozent per annum verzeichnet. Bei 3-Sterne-Hotels betrug die jährliche Wachstumsrate 7,2 Prozent, in der 4-Sterne-Kategorie sogar 12,4 Prozent. Weitere 107 Hotels sind keiner Kategorie zugeordnet.

Die Finanzkrise hat zwar die Nachfrage gedämpft, doch erholte sich die Zahl der Ankünfte und Übernachtungen schnell wieder und lag 2010 über dem Vorkrisenniveau. Zwischen 2012 und 2016 stieg die Zahl der touristischen Ankünfte in Hotels mit rund 19,6 Millionen um 46 Prozent und entsprach damit einer jährlichen Wachstumsrate von 9,9 Prozent. Die Zahl der Übernachtungen in Hotels erhöhte sich von 24,9 Millionen im Jahr 2012 auf 37,2 Millionen im Jahr 2016, somit um 10,6 Prozent pro Jahr. Rund 20 Prozent aller Übernachtungen wurden von Besuchern aus dem Ausland generiert, wobei zu den wichtigsten internationalen Quellmärkten Deutschland, Großbritannien, Ukraine, die USA und Italien zählten. „Insgesamt übertraf die starke Nachfrage in allen von uns untersuchten Destinationen das Angebotswachstum, was eine höhere Bettenauslastung bewirkte und auf Chancen für zusätzliche Angebote hindeutet. In allen Kernmärkten ist die Bettenauslastungsrate auf fast 50 Prozent gestiegen. Zum Teil kann dies auf einen höheren Doppelbelegungsfaktor als im Westen üblich zurückgeführt werden“, erklärt Maas.

„In den vergangenen fünf Jahren entwickelte sich die Bettenintensität – das ist die Anzahl der Betten pro 1.000 Einwohner – in Polens bedeutendsten Hotelmärkten eher langsam, die Tourismusintensität hingegen viel schneller. Als Hauptstadt ist Warschau in absoluten Zahlen zwar der größte Hotelmarkt, das Betten- und Tourismus-Verhältnis pro 1.000 Einwohnern zeigt jedoch eindrucksvoll die Stärke des Krakauer Hotelmarkts“, so Maas weiter. Bei mehr als doppelt so vielen Einwohnern verzeichnet Warschau lediglich 22 Prozent Übernachtungen mehr als Krakau. Krakau ist in Polen der Hotspot für den Freizeittourismus, was sich in einer längeren durchschnittlichen Aufenthaltsdauer (2,2) gegenüber dem Wirtschaftszentrum Warschau (1,7) manifestiert. Nebenregionen wie die so genannte Dreistadt – also Danzig, Gdingen und Zoppot –, wo die Tourismusintensität in den letzten fünf Jahren um fast 50 Prozent zulegte, konnten ihren Hotelmarkt ebenfalls zügig ausbauen. Die aktuellsten Performancedaten von STR scheinen die wachsende Bedeutung Krakaus als Hotelmarkt zu bestätigen: Die Stadt konnte den steilsten RevPAR-Anstieg in den vergangenen fünf Jahren verbuchen, gefolgt von Breslau, Dreistadt und Posen, während der RevPAR in Warschau rückläufig war. Immerhin konnte die polnische Hauptstadt laut den auflaufenden Zahlen für Juli 2017 ihre Vorrangstellung in absoluten Zahlen behaupten und mit einem Wachstum von mehr als 11 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres einen Aufwärtstrend verzeichnen.

Die positive Hotelmarktentwicklung bleibt auch den Investoren nicht verborgen. „Wir beobachten ein steigendes Interesse an Hotelimmobilien seitens deutscher, französischer, britischer und US-amerikanischer Investoren. Speziell deutsche institutionelle Investmentfonds sind auf der Suche nach Objekten mit einer höheren Rendite als in Westeuropa. In den vergangenen Jahren verstärkte sich die Präsenz opportunistischer Fonds hauptsächlich aus den USA, Frankreich, Großbritannien, aber auch Asien, die sich für Hotels interessieren, die im Rahmen von Management- oder Franchiseverträgen betrieben werden. Dieser Käufertypus will den Wert der Immobilie durch aktive Beteiligung am Management erhöhen“, beschreibt Lukas Hochedlinger, Managing Director Central & Northern Europe bei Christie & Co, die Situation. In den letzten Jahren kam es hier zu einigen bemerkenswerten Transaktionen, die etwa das Radisson Blu in Warschau, das Sheraton Grand Hotel in Krakau oder das Hotel Bristol in Warschau betrafen.

„Der polnische Hotelinvestmentmarkt steht vielleicht erst am Anfang, es gibt aber viele Gründe, weshalb Investoren an das Potenzial des Landes glauben. Dazu gehören beispielsweise bessere Hotelperformancekennzahlen, die stärkere Präsenz internationaler Hotelketten, der intensive Ausbau des MICE-Segments, die Verbesserung der Straßen- und Schieneninfrastruktur sowie die im Vergleich zu europäischen Schlüsselmärkten wie London, Paris oder München günstigen Immobilienpreise. Tatsächlich wurden alle Arten von HotelimmobiIien nachgefragt – vom Budget- bis hin zum Luxussegment”, stellt Hochedlinger abschließend fest.