Hotelmarkt Heidelberg: Vielversprechender Standort

Heidelberg. Als Tourismusmagnet einerseits sowie Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort andererseits ist Heidelberg ein attraktiver Hotelstandort. Mit der „Bahnstadt“, einem der derzeit größten Stadtentwicklungsprojekte Deutschlands, entsteht zudem momentan ein ganz neuer Stadtteil, der auch Hotels in den Planungen vorsieht. Im Vorfeld zum Jahreskongress des Hotelverbandes Deutschland (IHA), der vom 8. bis 9. Juni 2016 in der Stadt am Neckar stattfindet, hat Christie & Co in einer aktuellen Studie den Heidelberger Hotelmarkt unter die Lupe genommen. Dabei stützen sich die Hotelimmobilienexperten teilweise auf Daten von STR Global.

„Grundsätzlich registrierte Heidelberg in den letzten Jahren einen gesunden Kapazitätsausbau“, erklärt Kay Strobl, Head of Advisory & Valuation Services bei Christie & Co in Deutschland. Dabei wuchs laut Daten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg die Anzahl der Beherbergungsbetriebe insgesamt zwischen 2006 und 2015 um 22,9 Prozent; die Compound Annual Growth Rate (CAGR) machte im selben Zeitraum 2,3 Prozent aus. Bezogen auf Hotels und Hotels garni nahm die Anzahl der Betriebe sogar um 26,8 Prozent zu und erzielte eine CAGR von 2,7 Prozent. Die durchschnittliche Kapazität liegt in Heidelberg bei 78 Betten pro Hotel. „Das ist ein relativ niedriger Wert, der jedoch nicht überrascht, wenn man bedenkt, dass in der Stadt am Neckar die Individualhotellerie das Angebot bestimmt“, so Strobl. Nur neun Hotels sind laut Christie & Co einer Marke angeschlossen, die allerdings 45 Prozent der Hotelzimmer stellen. Mit dem Crowne Plaza Heidelberg City Centre und dem Holiday Inn Express Heidelberg City Centre ist die Intercontinental Hotels Group der Platzhirsch unter den Heidelberger Hotelmarken, gefolgt von Leonardo Hotels. In der Pipeline befinden sich derzeit drei markengebundene Hotels im Budget-/Economy-Segment sowie ein Residence by Marriott. „Hier besteht also noch vielversprechendes Potential für Hotelmarken – vor allem, da auch die Anzahl der Ankünfte und Übernachtungen in allen Beherbergungsarten bis auf die Krisenjahre 2008 und 2009 kontinuierlich gewachsen ist“, erläutert Strobl. Dabei konnte auch die durchschnittliche Verweildauer von 1,8 Tagen im Jahr 2006 auf 1,9 Tage im Jahr 2015 gesteigert werden. Bei Hotels und Hotels garni ist der Unterschied sogar noch etwas größer: 2006 hielten sich die Gäste im Schnitt 1,6 Tage in Heidelberg auf, 2015 waren es 1,8 Tage. „Dies ist umso bemerkenswerter, da in Deutschland allgemein ein Trend zu kürzeren Aufenthalten zu beobachten ist“, betont die Hotelimmobilienexpertin.

Interessant ist laut Christie & Co auch, dass zwei Drittel aller Übernachtungen geschäftlich motiviert seien, wobei das Corporate-Segment den größten Anteil ausmache. Aber auch das Kongress- und Veranstaltungsgeschäft spiele eine bedeutende Rolle. „Dem soll ein neues Kongresszentrum, welches in der Bahnstadt geplant ist, nun gerecht werden. Denn die Kapazitäten in der Stadthalle und den anderen Veranstaltungsorten sind schon seit längerem unzureichend“, konstatiert Strobl. Heidelberg ist grundsätzlich eine Ganzjahresdestination, wobei die Sommermonate und die typischen Kongressmonate wie April, Mai, September und Oktober überdurchschnittlich nachgefragt sind. Immerhin 40 Prozent der Nachfrage kommen aus dem Ausland, wobei die USA, die arabischen Golfstaaten, das Vereinigte Königreich, die Schweiz sowie China (einschließlich Hongkong) die wichtigsten Quellmärkte darstellen.

Dass der Heidelberger Hotelmarkt auch operative Vorteile bietet, zeigen die Daten von STR Global. „Eine Besonderheit des Heidelberger Hotelmarktes ist dabei vor allem der relativ hohe RevPAR“, erläutert Strobl. Bereits in den vergangenen Jahren hat sich die Performance-Kennzahl mit durchschnittlichen Wachstumsraten von 8,2 Prozent per annum und allein im Jahr 2015 von 10,5 Prozent extrem gut entwickelt. Mit 91,60 Euro lag er im bundesweiten Vergleich 2015 auf Platz zwei. „Lediglich München kommt auf einen höheren Jahresdurchschnitt“, weiß die Expertin. 2015 verbuchte der RevPAR im Vergleich zum Vorjahr auch das zweitgrößte Wachstum deutschlandweit.
 
Sehr kontrovers diskutiert wird derzeit die für Heidelberg geplante Bettensteuer. Fünf Prozent des Übernachtungspreises für Privatreisende soll sie betragen. Die Stadt verspricht sich davon Steuereinnahmen von 1,2 Millionen Euro, die Entscheidung über die Einführung wird im Sommer dieses Jahres erfolgen. Die Reaktionen sind gemischt: Während die einen vor dem hohen bürokratischen Aufwand und den damit verbundenen Kosten sowie einer Verschiebung vom Übernachtungs- zum Tagestourismus warnen, sehen die anderen den Tourismus dadurch nicht bedroht, da die Übernachtungssteuer relativ moderat sei und Heidelberg den Besuchern auch viel biete.
 
„Bettensteuer hin oder her – Heidelberg ist ein attraktiver Hotelmarkt und vielversprechender Standort für Betreiber und Investoren gleichermaßen“, resümiert Strobl.

Die vollständige Studie zum Hotelmarkt Heidelberg finden Sie hier: https://de.christie.com/christieMediaLibraries/christieGermany/PDFs-Publications/Hotelmarkt-Heidelberg_1.pdf?ext=.pdf